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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

 鎖定三年才能變現/

  有意思的是,《綠地股權投資基金推薦書》在介紹綠地股權的投資機會時,稱"預計未來三年綠地集團能保持30%收入的年增長率,至2016年公司價值可到1870億元,合16元/股,內部回報率達25%。"

  若按照陽光保險銷售經理所說的明德安泰持有綠地集團的成本是5.62元/股,那麼這位出讓方2個月便獲利高達9.3%。

  "誰敢保證三年後,中國的房地產市場的狀況會如何?誰能夠保證三年後綠地集團的股價是多少錢呢?"該私募股權投資經理認為,與其鎖倉36個月面臨不可控的風險,還不如獲利瞭結更為劃算。

  然而,大多數投資者不知道的是,陽光保險目前正在兜售綠地集團的"原始股",而且價格僅5.62元/股。如果能夠買入,豈不是瞬間大賺?

5折價可買綠地原始股權 實際成本恐多出三成

  值得註意的是,鼎暉方面有出資人退出,實際並不是"割肉撤退",而是大幅獲利瞭結。

  資料顯示,綠地集團2012年歸屬於母公司凈利潤為68.76億元,2013年前三季度歸屬於母公司的凈利潤為76.62億元。假設2013年綠地集團凈利潤達到100億元,其對應借殼上市後總股本118億股的每股收益為0.84元。

  實際上,這至少鎖倉三年的基金運營模式與鼎暉的青年首次購屋優惠房貸利率試算信貸年息台東信貸借貸信貸年息持股狀況一致。

  根據陽光保險銷售人員的說法,成為明德安泰的出資人後,將間接持有綠地集團的股份,持股成本為5.62元/股。按照金豐投資目前股價10.99元計算,明德安泰的合夥人們幾乎瞬間就浮盈瞭100%。這看上去是一筆再劃算不過的買賣瞭。

  受綠地集團借殼的刺激,金豐投資(10.34, -0.65, -5.91%)的股價從5.23元/股上漲至10.99元/股,8個交易日上漲瞭110%。投資者都在感嘆,如果早能夠潛伏金豐投資就太好瞭。

  而根據《重組預案》,綠地集團1294901.03萬元的總註冊資本通過定向增發變更為1132616.49萬股股份,以此計算,鼎暉嘉熙出資人的持股成本僅為5.14元/股。

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  由此可見,今年一月份才入股綠地集團的鼎暉必須鎖倉36個月。

  在1月份按照5.62元/註冊資本的價格入股後,2014年2月,綠地集團按股本25%的比例以資本公積轉增註冊資本,至此,綠地的註冊資本增至1294901.03萬元,根據計算,上述鼎暉嘉熙出資人的持股成本降至約4.5元/註冊資本。

  值得註意的是,相比出讓方的大幅獲利,明德安泰對綠地集團的持股成本5.62元/股也隻是一個假象,實際持有成本至少要高出30%。

  

 轉讓方2個月獲利或超9%/

內容來自sina新聞

  上述私募股權投資經理測算發現,若銷售經理的表述沒有問題,即明德安泰間接持有綠地集團的成本是5.62元/股,從1月份入股綠地至今不過短短2個月時間,這位出讓人現在轉讓股權將獲利不菲。

  此外,《重組預案》還規定"用於認購股份的綠地集團股權持續擁有後壁區房屋貸款權益的時間不足12個月(自該等股東在工商行政管理機關登記為綠地集團股東之日起計算),則自該等股份於證券登記結算公司登記至其名下之日起36個月內不轉讓"。

  但豐厚的盈利隻是賬面的浮盈,實際收益遠不如這般樂觀。

  根據《重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易預案》(以下簡稱《重組預案》)顯示,2014年1月,綠地集團引進戰略投資者,以2013年6月30日為評估基準日,確定綠地集團全部股權權益價值約為人民幣464.27億元,折合每單位註冊資本5.62元。以此金額,平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協力五傢機構投資者對綠地集團予以瞭增資。

  投資者實際成本高出30%/

  不過,天上不會真的掉餡餅!

  上述私募股權投資經理向《每日經濟新聞》記者分析指出,一方面,三年鎖定期的資金成本(時間成本)不菲。按照行業最低融資水平,三年的資金成本保守估計也高達24%,即1億元資金有2400萬元的機會成本。

  另一方面,合夥人投資明德安泰需要支付認購、管理等費用。據《綠地股權投資基金推薦書》,該基金的認購費是1.2%,資金管理費是2%~2.5%,資金托管年費率是基金規模的0.02%。以此估算,3年時間在基金管理方面的成本超過6%。

  由此可見,在最理想的狀態下,即綠地集團迅速上市,三年後明德安泰順利退出,明德安泰運營成本和時間成本合計也要高達3000餘萬元,即要多支出30%的成本。以此計算,明德安泰的股東實際持有綠地集團的成本將在7.3元/股以上。

  實際上,隻鎖倉三年是建立在綠地集團快速實現借殼上市的基礎上。如果綠地集團借殼上市被否,或者審核拖延時間較長,明德安泰將無法及時退出,隻能被動等待,這必然導致管理成本和時間成本的大幅增加。

  值得註意的是,當前金豐投資反映出來的股價已經大幅偏離房地產股的平均估值。



  目前,萬科A(8.04, 0.06, 0.75%)(000002,收盤價7.98元)的市盈率僅有5.8倍,保利地產[微博](7.52, 0.11, 1.48%)(600048,收盤價7.41元)的市盈率為8.6倍。而綠地集團上市後,其將成為地產股中總股本最大的股票。以萬科A和保利地產平均市盈率7.2倍計算,綠地集團當前合理市值應該在6.05元/股--這一價格遠遠低於明德安泰三年持股實際成本價。

  根據陽光保險集團陽光財富管理中心出具的《綠地股權投資基金推薦書》,該基金的存續期是"3+2(投資管理期三年,運作退出期兩年)"。這也就是說,至少到三年後,明德安泰才能夠通過變現間接持有的綠地集團股權,實現退出。

  然而,這種"預計"並不具備承諾性和法律效力。3年後中國房地產市場和房地產上市公司的估值,又有誰會知道呢?

  "這或許就是鼎暉方面為什麼會有出資人要退出的一大原因。"昨日,有私募股權投資經理向《每日經濟新聞》記者分析道,目前市場對房地產行業的前景存在很大分歧,由於部分房地產企業債務危機顯露,加之多個城市房價開始大幅松動,樓市未來的風險正在加大。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/09494022725.shtml
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