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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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  養老的中國特色之路究竟該怎樣走?調查顯示,服務、醫療和費用是老人最關註的三個因素。對於環境來講,老人對於物業本身的功能和面積要求不高,對檔次、裝修、功能面積的要求也不高,但是對居住的便利性、文化功能還有休閑的空間要求很高。在收費模式上,大部分老人對於月租金的承受能力相對有限,而且押金也不能收特別高。

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  世聯地產調查顯示,老人的支付意願與所提供的康復、醫療服務內容正相關。50%以上的健康老人每月最多願意花4000元~6000元為基礎生活照料買單,另一半老人表示隻有身體需要專業護理時才會以較高的價格入住老年公寓;僅有少數身體某些機能喪失或有慢性病的老人願為健康維持或身體康復的相關服務支付更高的價格。

  第一種叫做隔代親情社區的模式。這個模式適合放在城市的邊緣區位,比如城市公交系統端頭站點。這種社區銷售和持有的物業大致在7:3比例,這樣來保證開發資金不斷流。同時年輕人和健康老人可以混住。核心配備要有幼兒園、親子樂園、老年人活動中心等基礎設施,可以成為一個適老化的大生活社區。

  據瞭解,國內大部分開發企業傾向於學習美國和日本模式。美國養老地產已由投資商、建築商、運營商形成瞭一個完整的融資、建設、運營的市場化體系,各環節專業分工實現瞭高效低風險運作,核心是借助成熟的市場化運作模式解決養老問題。而國內的養老地產全鏈條由地產商獨立整合資源完成,所以,中國目前難復制美國模式。日本養老模式借助高福利養老政策和低融資成本推動市場迅速做大,具有小型化、持有化、精品化特征,國內的政策環境和融資環境與日本尚有明顯差異,目前亦難復制日本模式。

  李亞南介紹瞭三種可供探討的開發模式:



  世聯地產事業部總監李亞南總結,目前試水養老地產的開發商不少,但開發模式還處於探索階段。地產商開發養老項目存在四個痛點亟待解決。"一是模糊而想當然的市場。項目是面對高端健康老人,高端自理老人,還是需要護理的老人?老人的支付力如何?二是盈利的困擾。養老項目土地的特殊性常致產權不能銷售,非產權交易如何實現盈利?三是如何銷售的問題,誰來埋單?老人還是子女?四是如何持續經營,應該提供哪些服務內容?"

  第三種模式叫做養生的目的地模式。這種項目因為距離城市比較遠,所以必須要打造非常有吸引力的核心設施。這種核心設施加上物業銷售或者是會員銷售可以作為盈利方式,而且針對的客戶主要是高保健意識的中高端傢庭。

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中國式養老地產開發模式待破解

內容來自sina新聞

  李亞南表示,"未富先老"、"未老先衰"是中國養老市場的八字真相。"未富先老"意味著老人的支付力有限,老人選擇養老項目是一種精打細算和消費理性的方式,因此,怎麼降低支付門檻、創新支付方式是養老項目普遍待解的課題。"未老先衰"則意味著老人的身體健康維持、康復、治療等需求是真正的剛性需求。如果不能夠給他提供跟醫療相關的服務的話,他就不買單,而且他不能付高價,這是市場的現實。

  美日模式難復制

  相對於正在膨脹的養老需求,國內養老地產的開發顯得相對滯後。事實上,國內養老地產已喊瞭四五年,但目前還未有真正成功的典型項目,多數僅僅是將有養老概念的房子建瞭起來。以深圳周邊的惠東地區、南沙地區為例,養生、休閑、度假為概念的項目眾多,但配套的服務體系(如醫療、健康養生功能項目、常規服務等)並未建立起來,整個操作模式還是以傳統的房地產模式為主。

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  第二個模式針對自理老人和護理老人群體,叫做會員制的醫養綜合體模式。這類養老項目地塊需要直接受醫療機構和城市生活配套資源輻射,規模不宜大,一般是在200畝以內,項目不能銷售產權,全部持有,采取分等級的會員制的盈利模式。目前此類項目國內已有一些實踐案例,如上海親和源老年社區、北京太陽城水岸香舍、天津寶坻雲杉鎮等。

  按照國際標準,65歲以上人口占總人口的7%或者60歲以上人口占人口10%以上時,即為老齡化社會。截至2011年末,我國內地60歲以上老人已有1.85億,人口占比已達14%。相關數據進一步顯示,我國不僅已步入老齡化社會,且這一程度還在不斷加速。

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  臺灣恒安照護集團董事長胡世賢認為,養老產業承載瞭更多的社會責任屬性,使得其與純商業性質的地產、保險、金融等產業不同,它沒有退出機制,同時因中西文化的差異,美國日本等海外養老模式及理論難以在中國復制實行。"比如在文化上,中華文化遵從儒傢思想,有有土斯有財、儲蓄、留遺產給子女等觀念和傳統,這些屏東縣貸款最低利率風俗、價值觀、習慣等和西方國傢均有很大差別,所以照顧模式必須考慮到中華文化的特性。"

  隨著中國社會老齡化程度不斷加深,養老地產早已被市場打上瞭"無限光明"的標簽。由於養老地產在專業化及運營方面具有特殊的要求,盡管近五年已有不少房企試水養老地產,但清晰的盈利模式仍未出現。至今,中國式養老地產的開發模式仍處在探索的階段。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/07522380420.shtml

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