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  中國房地產數據研究院執行院長陳晟接受記者采訪時表示,長和系追求的是資產絕對值最大化,李嘉誠的選擇是全球性的,或認為當前經歷瞭經濟危機的歐洲國傢機會更好。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/08212419646.shtml

  "長和系"旗下的地產項目,最近"套現"動作不斷。據瞭解,長江實業即將在北京推出新一期別墅產品"譽天下·瑞景花苑",較之前一期可能漲價30%至50%。長江實業董事郭子威表示,這也是該項目的最後一期。之前,長實已借助該項目的銷售套現約70億元。而和記黃埔在日前公佈瞭其位於南京的首個項目案名為"漣城"。和黃方面稱,該項目是精裝高層加別墅,800萬元起。

  財報顯示,2012年在內地,長江實業僅與和記黃埔的合營公司在當年5月份拿下上海青浦區一塊約14.5萬平方米的住宅用地,其他再無拿地動作。而梳理公開資料發現,和記黃埔也僅僅在2012年12月4日,以成交價為2320萬元拿下瞭武漢蔡甸區的一塊地,樓面地價1502元/平方米。

  百佳超市雖然在2012年營業額高達200多億港元,但受制於租金成本高企等多種因素,毛利也僅有2%~3%。這對於追求穩健收益的李嘉誠來說,確實有點不能接受。中房商學院高級研究員韋華偉認為,從地產功能來看,目前商業地產的"遍地開花"正面臨著同質化與過剩的巨大風險。

  記者註意到,在內地土地市場火熱、地王頻出的的當下,李嘉誠的大手筆減持,引起瞭業內的警惕-王石在一周之內接連兩次警告:"精明的李嘉誠在賣內地的物業,這是一個信號,小心瞭!"

  除瞭上述商業地產項目準備套現外,"長和系"近些年來在土地市場上的變化也引發瞭龍潭區房屋二胎業內的關註。回顧"長和系"在內地十餘年的發展路徑,可以發現幾乎從未偏離其 "低價拿地、長線操作"的策略。2011年以前每年都有一些土地儲備吸納,土地成本比較穩定,但2012年至今,"長和系"在土地市場上卻鮮有動作。

  在近年來大舉進軍內地市場的港資財團中,李嘉誠旗下的"長和系"一直處於領先地位,尤以商業地產最為出色。但《每日經濟新聞》從各方獲得的消息顯示,李嘉誠對自身投資結構進行調整,比如看淡物業持有的信號比較明確。

  據不完全統計,從2010年至今,長和系在海外市場投入的收購資金已經接近1500億港元。長江實業財報顯示,2010年4.2%的負債率是近幾年的最低點;此前的2008年、2009年分別為16.5%、9.5%;而伴隨著歐洲的大手筆收購,長江實業的負債率從2011年開始攀升,2011年、2012年分別為7.6%、7.3%。

  值得註意的是,有報道稱,在捂盤十餘年後,長江實業才在2008年推出"譽天下"第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊後,和黃直到今年上半年才開始緩慢開工。李嘉誠在多個內地城市的大手筆"套現"的同時推出上述項目,也被疑為"套現落跑"。

  有媒體報道稱,李嘉誠2013年上半年未在內地投資一分錢。長江實業2013年中報也顯示,今年上半年該公司在內地市場上並沒有一塊土地入賬。在香港,長江實業最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年,長江實業未在香港拍得任何地塊。

  值得註意的是,從1991年到2011年的20年間,和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%,長江實業的平均凈資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率隻能達7%,陸傢嘴寫字樓的租金回報僅約5%。

  "相比之下,投資海外的資金要小於國內,且國內競爭十分激烈,而國外還沒這麼充分。而從未來的投資回報率看,歐洲的機會更多。"郭子威稱。

  "長和系"拿地成本如何?以2011年為例,長實及和記黃埔共在內地成功競得5塊土地,面積約65.54萬平方米,平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報顯示,公司當前土地儲備約1022萬平方米,大部分通過與長江實業共同持有,在內地的平均土地成本為1980元/平方米。

  頻頻出售低回報資產

  李嘉誠的每一次動作都會引來業內的廣泛關註。最近有消息稱,"長和系"相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸傢嘴東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場,涉及金額約為410億港元。

  伴隨著近幾年來商業地產對於業績增長的貢獻越來越緩慢,李嘉誠敏銳地將低回報的資產出售套現,轉投高回報率的資產。記者梳理近幾年來長江實業的財報發現,物業租賃業務的營業額一直處於不斷擴大態勢。2011年、2012年長江實業自身的物業出租營業額分別為13.77億港元、18.67億港元。長江實業2013年中報表顯示,這一部分的營業額為10.02億港元。

  早在亞洲金融危機之前,投資型物業給長江實業帶來的貢獻並不明顯。資料顯示,1997年物業銷售占長江實業銷售收入的79.88%,占經常性利潤的84.61%。而在1998年,長江實業加大瞭對投資型物業的開發,當年的固定資產較1997年猛增423%。

  拋內地物業轉戰歐洲

  不過,相比之下的收益增長則日漸緩慢。在長江實業財報"營業額及業務收益"一欄中,2012年長江實業集團及子公司、合營公司的"物業租務"總額達19.78億港元,相比2011年同比增長達16.48%,然而在2013年前6個月,這一比例下降至8.24%。

  對於上述瑞景花苑的定價,長江實業董事郭子威明確表示是目前市場行情的正常反應,且否認撤資,並強調不會退出內地市場。但他同時也表示,公司出於穩健的投資考慮,隻是不把雞蛋都放在一個籃子裡,"國內外的投資機會同樣都在關註,隻是目前到歐洲投資的機會更多。"

  盡管當前內地土地市場異常火線西鄉農地貸款熱,地王頻頻出現,樓市也持續升溫。但薛炯文認為,以5年為界線的話,目前的房價已經處於"頭頂"區域。

  此前,"長和系"曾有過多次將低回報的資產出售套現的情況。最典型的是2008年全球金融危機前後,在幾個月內數次戰略性售羅東鎮二胎房屋銀行出其上海物業:2008年5月,李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位於上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業;年底,和記黃埔又拋售瞭9棟禦翠園商業別墅,同樣遠低於之前同類產品售價。

  土地市場投入驟減

  李嘉誠對風險極度謹慎,他的經典言論是"用90%的時間考慮失敗"。同時,他也是跨越周期的投資高手,采取多元化的穩健策略,低買高賣。隨著"長和系"近兩年來大手筆投資歐洲,近期又在內地頻繁拋物業套現,無不體現瞭李嘉誠"不把雞蛋放在一個籃子裡"的思路。在一些也內人士看來,李嘉誠的出手,讓當前的樓市彌漫瞭一些危險氣息,或許暗示瞭國內樓市已經見頂。

  長實與和黃2007年報顯示,長實在全球范圍內共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地;和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地,絕大部分位於內地。2008年全球金融危機的爆發,對房地產行業造成瞭沖擊,期間,"長和系"加速在內地市場的擴張。長江實業2008年單獨操刀位於北京的純住宅大盤,"長和系"則"逢低買入"土地。

  記者梳理財報發現,在2008年、2009年年報中,長江實業的董事會均明確表達瞭加強土儲的願望。2010年初,李嘉誠更是公開表示,長江實業土地儲備足夠未來5至6年使用,由於平均成本較低,加上負債低和備用資金充裕,可動用不少於500億港元進行投資。

李嘉誠拋410億物業 內地樓市快見頂?

  盡管在業內人士看來,低價買入土地之後的 "長線操作"、"緩慢開發",坐等地塊升值,是長和系的典型特征。不過,基於李嘉誠的慣用策略,長和系上述舉動難免不引人遐想。"長和系的商業邏輯就是低買高賣。"接受《每日經濟新聞》采訪時,睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文直言。

  此外,"長和系"也不再像之前那樣對土地儲備頻頻表態。在2012年年報中,長江實業僅僅隻是表示 "中央政府調控將主導房地產市場持續發展,集團將繼續推動內地業務長期持續增長,如期推展各項發展項目,予以配合"。2013年中報則沒有提及土地市場的策略。

  在近日地王頻頻再現的時候,"長和系"在土地市場上的"消失",也不得不讓人們警惕,甚至引發瞭輿論對長和系市場"撤資"的疑慮。"長和系"對於當前樓市的判斷,通過郭子威最近對媒體的表態多少可以看出一些端倪。對於連續缺席符合長實定位的北京農展館地塊、上海徐傢匯中心項目、杭州華傢池等地塊拍賣現場,郭子威坦言"市場競爭激烈"。

  在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來,長和系在土地市場上的投入減少,主要在於當前的地價畸高,侵蝕企業未來盈利空間,增大瞭風險。據國土部下屬的土地勘測規劃院發佈的數據顯示,今年第二季度,全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米,環比增速為1.62%,已連續五個季度加速上升。

  "土地市場過熱導致瞭風險形成。"陳晟認為,港資公司的運作模式一般是低位進入,高位拋出。在他看來,李嘉誠的行為對房地產市場有參考和預警的作用。



內容來自sina新聞

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