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??杭州樓市歷來是國內樓市的主要風向標之一。2012年3月,杭州曙光之城曾率先喊出“虧本賣房”的口號。2014年2月,杭州德信房產一個項目的降價,打響瞭馬年降價第一槍,全國房地產市場也自此進入“解禁”模式。剛入2015年,在市場有所回暖的背景下,杭州又喊出“虧本賣房”的口號。令人大跌眼鏡的是,這次喊出降價的是兩傢實力房企:華潤和新鴻基。

??杭州再現“虧本賣房”

??資料顯示,“之江九裡”的開發商名為華潤新鴻基房地產(杭州)有限公司,是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投資成立。

??就全國各地市場情況來看,限購取消後成交量雖有短期的增幅,但持續時間也不長。一些樓盤甚至在祭出遠比預期更低的售價後,銷售仍不樂觀。

??2012年3月,杭州曙光之城樓盤就首先喊出瞭“虧本賣房”的口號。2014年2月,杭州德信房產一個項目的降價,打響瞭馬年降價的第一槍。進入2015年,在市場有所回暖的背景下,杭州又現樓盤“虧本賣房”。

??數據顯示,2014年,在杭州市區成交量創歷史新高的同時,庫存的情況仍不樂觀。雖然到2014年12月31日,庫存量有所回落,降至瞭15萬套內,但149927的數量讓今年的樓市在一開年就處於庫存高位。

今年樓市主旋律或是去化走量

內容來房屋信貸信用貸款銀行借貸自sina新聞

??盡管2014年的杭州樓市創下近五年來的銷售新高,但這一成績的取得,基本上是整個市場“以價換量”的結果。而隨著眾多政策紅利邊際效益的衰竭,歲末年初的杭州樓市,似乎又陷入到某種溫吞水的狀態。近段時間,杭州樓市的日均成交量,鮮有突破300套的,這與去年最後一月的日均400套左右的成交量相去甚遠。

??就杭州而言,去年全年共成交76017套,其中前7個月隻成交住宅27741套,而限購取消後,8月成為分水嶺,單10月成交住宅套數10974套,創下近五年內成交量新高。

??限購取消,市場在回暖,杭州房企卻唱反調“虧本賣房”。這個兆頭是否會蔓延到其他多個城市?業界認為有這個可能性,杭州樓市的“虧本賣房”傳出的信號,或將預示房價走低趨勢已形成。杭州“蝴蝶”掀起的颶風,或將悄悄刮向全國。業內資深人士對長江商報記者表示,去化走量仍是今年重點,除非有進一步的利好政策,否則今年很難超越以往的成交量。

??其實,早在限購放松之時,已有分析認為無法從根本上提振房地產市場。如今,放松限購政策的“藥效”已經釋放殆盡,在此背景之下,2015年的房地產市場將進入一個相對平靜的新常態,市場普遍認為行業供過於求基本面未變,去庫存仍將是2015年的主旋律。這亦是一個不爭的事實。

??“虧本賣房”的口號再次讓杭州樓市寒意乍現。

??目前平均售價

??算上各種建安、稅收成本,基本無賺頭。

??“之江九裡”所處的地塊,是華潤、新鴻基在2009年以27車貸彰化伸港車貸.7億元高價拿下的“地王”,折合樓面價格達到1.53萬元/平方米。長江商報記者測算,該項目在2012年入市至今,已陸續開售瞭多期,目前正在銷售的數百套房源,平均售價為1.8萬元/平方米。按照這個價格,算上各種建安、稅收成本,基本無賺頭。

??“說到底,中國的房地產市場還是政策市,作為開發商隻能期待更多的利好政策出臺,刺激市場,帶動購房者的消費欲。”某房企負責人無奈地向長江商報記者袒露,今年的市場仍不能盲目樂觀,去化走量將是開發商的主要動力。

??杭州曙光之城樓盤喊出瞭“虧本賣房”的口號。

??2015

??更多政策推力或現

??房地產限購政策自推行以來就被視為房地產市場的“緊箍咒”,因此限購松綁之時,就是開發商們加大走量之際。於是,限購松綁後,房企們都風風火火地推出各種降價促銷優惠。

??德信地產,2015年銷售指標70億元,與2014年一樣。德信地產相關負責人對外表示,今年,在去庫存為主的市場主旋律下,德信不會片面追求量的擴張,對利潤的預期也會比較理性。

??據杭州透明售房網數據,2014年,銷售額排名前十的房企分別為綠城集團(143.6億元)、萬科房產(122.4億元)、濱江集團(101.8億元)、龍湖地產(59.1億元)、融創中國(38億元)、遠洋地產(31.9億元)、世茂房產(30.5億元)、綠都控股(30.4億元)、德信地產(29.7億元)、大傢房產(27.8億元)。

??記者瞭解到,除綠城、融創、大傢以外,這前十大房企的2015年銷售指標已大多出爐,基本與2014年持平或略有增長。

??這種信號更直接地反映在房地產開發商的信心上。今年,房企的銷售指標雖然穩中有所增長,但大多數房企負責人對市場的預判還是不乏謹慎。

??綠都2014年最終的完成額為31.8億元,今年銷售指標和去年持平。“今年也將是在降價跑量中度過的一年,集團整體戰略是謹慎擴張。”綠都集團相關負責人表示,今年的市場具有很大的變數,沒那麼樂觀。一方面,降息降準利好政策可能會進一步出臺,市場會進一步回暖。但是,另一方面,15萬套的存量高懸,還沒包括沒領預售證的隱性存量。即使市場回暖,改變現在供大於求的局面,估計也要等到下半年。

??武漢一位房地產業資深人士對長江商報記者表示,去化走量仍是今年重點。今年的市場會保持平穩,在2014年的巨額成交量面前,增長比較困難。2014年之所以成交超過2013年,達到五年內新高,主要緣於兩點:一是高性價比走量,二是四年限購限貸放開後的突然釋放。2015年,除非有進一步的利好政策,否則很難超越之前的成交量。

??對此,有分析認為,可能是開發商判斷杭州未來三五年房價很難上漲,與其空耗資金與時間成本,不如現在“落袋為安”。亦有分析認為,2015年杭州仍然出現實力房企“虧本賣房”的情況,或許是放松限購政策的利好已釋放殆盡的緣故。

??從去年第三季度開始的有關房地產市場的一系列松綁政策,雖說力度不小,時間上又密集排佈,也確實對樓市產生瞭眾多積極的效應,帶動整個下半年樓市成交的持續攀升。但與2000年金融危機時出臺的“救市”政策相比,這次的政策調整仍顯得小巫見大巫。2008年的“救市”政策中,甚至包含瞭首套房二成首付、貸款利率7折、契稅減免等超級震撼性的條款。也因此,各方普遍認為,在2015年,新的寬松的政策會蒞臨房地產業。

??據相關金融機構預測,2015年上半年,銀行仍有可能延續2014年底相對寬松的房貸政策,這一趨勢,將會隨著房地產業整體的回暖而逐步趨緊。其中,最值得期待的可能就是二套房首付比列有望再次得到降低。

??與此同時,央行今年還有望再次降息、降準,樂觀的預測,甚至會有多次。降準後,市場將釋放更多的流動性。降息後,低利率將刺激更多的潛在購房者入市,從而促使杭州這樣有著良好需求基礎的市場更快發展,也將促使更多的改善型需求的持續釋放。

??而除瞭銀行方面的金融杠桿,地方政府也有望在自己的權限范圍內,刺激樓市。不少地方政府其實在去年下半年就開始瞭這方面的試驗,譬如用公積金購買第二套房子,首付款從7成降低至6成等。

??住建部官員稱,接下來要千方百計“去庫存”。這意味著,2015年中央以及各級政府還將根據情況繼續推出各種救市政策,地方政府很有可能在房產交易稅費上做文章,降低二手房交易營業稅以及契稅稅率,將營業稅繳納的期限由五年降低至兩年等。

??此外,如果房地產政策還有放松空間,政府很有可能通過降低首付比例的方式,進一步撬動資金杠桿;也可能把獲取購房資格的年限降低,釋放消費能力;而如果限購政策繼續松綁,改善型戶型也被預見將成為2015樓市一大熱點。相信有關各方正在通力合作,在進一步促進整個房地產市場回暖的同時,也在各項政策、制度方面給予更多的關照。其中或將涉及信貸政策、房地產交易稅費政策等方面的調整。

??2012.3

??去化走量仍是今年重點

??2014.2

??杭州德信房產一個項目降價。

??2014年6月27日,呼和浩特市成為全國首個正式發文放開限購的城市,其他城市隨後陸續跟進。同年9月26日,珠海成為限購政策松綁的最後一個城市。至此,全國46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市及三亞共五個城市仍在執行限購。

??杭州“之江九裡”樓盤虧本賣房。

??1.8萬元/平方米

??2009年折合樓面價格

??1.53萬元/平方米

??綜合媒體1月14日消息,華潤及新鴻基在杭州合作項目“之江九裡”打出“虧本賣房”口號。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/09155962749050129531148.shtml

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